Son yıllarda 18 uygulamaları ve bunun üzerinden can sıkıcı şeyler duyuyoruz. Çok ciddi bilgi kirliliği oluşmuş durumda. 18 uygulaması nedir, neye yarar, nasıl yapılır, iptal sebepleri nelerdir, yazımda bunları irdeleyeceğim. Bağlar Mahallesi’ndeki 18 uygulamasından maduriyet yaşayan veya yaşadığını iddia eden hemşehrilerimin daha dikkatli okumasını rica ediyorum.

            18 Uygulaması Nedir?

               Aslında 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. Maddesinin uygulanmasıdır. Süreç nasıl işler, mevzuat kısmına girmeden anlatayım.

               İlk olarak kadastral parseller üzerine şehir plancıları tarafından imar planı hazırlanır. Fakat arazi şu hali ile inşaata hazır değildir. Parseller oluşmadan, yollar açılmadan, altyapı gelmeden yapı ruhsatı alamazsınız. Dolayısı ile kamusal alanların, kamu kurumlarına geçmesi gerekir ki hizmet gidebilsin. Dolayısı ile bu aşamada parselasyon planları yapılır. Parsellerin sınırları ve kordinatları belirlenir ve sıra 18 uygulamasına gelir. Bu uygulama özetle; kamusal alanların bedelsiz şekilde kamulaştırılmasına yarar. Vatandaşa ait mülk ise inşaata hazır hale gelir. Uygulama sonrası arazinizin en fazla % 45’i kamu eline geçer. Size ise imar parseli verilir veya kamulaştırma bedeli ödenir.

            18 Uygulaması Neye Yarar?

               En büyük meyvesi inşaata hazır parsellerin üretilmesidir. Parseller üretildikçe arsa arzı artar. Dolayısı ile arsa maliyetleri düşer. En sonunda ise konut fiyatlarına yansır ve konut satış bedelleri düşer. Çünkü en büyük inşaat maliyeti arsa bedelidir. Barınma, en temel insani ihtiyaçlardandır. Bunun sağlanamaması sosyal krizlere sebep olur. Bu minvalde 18 uygulamalarının önemi büyüktür.

               Bunun yanında park alanları, kurum alanları kamunun eline geçer ve bölgeye gerekli tesis ve yatırımlar yapılabilir. Yollar açılır, ulaşım rahatlar. Meydanlar, parklar yapılır insanlar sosyalleşir, bir araya gelir ve bunun gibi onlarca faydası mevcuttur.

               Söz konusu taşınmaz varlıklar, inşaata hazır hale geldikleri için değer kazanır. Ekonomiye katılır. Maliyeti düşen konutlar talep görür. Bir taraftan da şehir depreme hazırlanır..

            18 Uygulaması Nasıl Yapılır?

               Öncelikle bu uygulamanın şakaya gelir tarafı yok. Sadece mülk sahiplerini değil bütün şehri ilgilendiren bir uygulamadır. Sonuçları herkese dokunur. Dolayısı ile sağlam adımlarla ilerlemek gerekir. Mevzuata birebir uyarak, itiraza mahal bırakmadan çözüm üretmelisiniz. Haklı bir itiraz olması durumunda çok sancılı geri dönüşler olmaktadır.

               Bu aşamada hiçbir muammaya mahal bırakmadan, kurum çalışanları eliyle, şeffaf bir şekilde yapılması gerekir. Her ne kadar zorunlu olmasa da uygulama sahasındaki mülk sahiplerinin de rızasının alınması, sonrasında gelecek itirazları azalması açısından (özellikle aşağıda bahsettiğim ilk iki ilkeden dolayı) önemlidir.

            18 Uygulaması İptal Sebepleri Nelerdir?

• Yerindelik İlkesi
  Arazi ve arsa düzenlemesi yapan idareler gerek imar mevzuatına, gerekse danıştay içtihatlerinden kaynaklanan ilkelere uymak zorundadır. Aynı yerden parsel verilmesi bu ilkelerin en önemlilerindendir. Bu ilkeye göre arazi düzenlemesinde, imar uygulamasına giren imar ya da kadastro parselinin bulunduğu yerden parsel verilmesi zorunludur. Aksi durum uygulamanın iptaline neden olur. Bulunduğu yerden parsel verilmesini engelleyen hukuki, fiili veya teknik bir zorunluluk var ise sıradaki ilke devreye girer.

• Değerlilik İlkesi
  Aynı yerden parsel verilemeyen taşınmazların, düzenleme öncesi konumuna en yakın yerden tahsis edilmesi gerekir. Danıştay “en yakın yer” ifadesini, aynı ada içi olarak algılamaktadır. Aynı ada içinde yer tahsisinin mümkün olmaması durumunda ise; en yakın imar adasından yer tahsis edilmesi gerekir. Burada önemli olan nokta idarelerin keyfi hareket etmemesidir.
  İmar uygulamasına giren ve uygulamadan çıkan taşınmazlar arasında imar uygulaması sonucu oluşan değer farkı imar uygulamasının iptali nedenidir.

• İlkeler Çatışması
  Peki aynı ada içinde yer verildiği durumda eşdeğer yer verilemiyorsa durum ne olur. Burada eşdeğerlik ilkesine öncelik verilmesi gerekir. Parselin bulunduğu adada eşdeğer yer yok ise başka bir adadan eşdeğer yer tahsis edilmesi gerekir. Değerlilik ilkesi en çok itiraz edilen konular arasında olmakta olup; vatandaşın rızasının alınması, sürecin sağlıklı ilerlemesi açısından büyük fayda sağlar.

• Müstakil Parsel Verilmesi Zorunluluğu
  Asgari parsel büyüklüklerinin sağlanması durumunda müstakil parsel verilmesi zorunludur.

• Parselasyon Onayının Hatalı Şekilde Yapılması
  Planlar idarece uygun bulunması durumunda, idarenin görevlendireceği onaya yetkili harita mühendisi tarafından imzalanır. DOPO hesabı ve tescile esas dağıtım cetveli onay yapacak idarenin birim amiri tarafından onaylanır ve idarenin yetkili amiri tarafından imzalanarak yetkili karar organına sevk edilir. Belediye encümenince onaylanır ve yürürlüğe girer.  Bu onaylarda dikkat edilecek husus parselasyon işleminin hangi kanun hükmüne göre yapıldığının belirtilmesi gerektiğidir.

• TKGM 2010/22 Sayılı Genelgesi
  Genelgeye göre encümen kararlarına dayalı yapılan işlemlerde, encümen üyelerince imzalanmış ve yetkili kişilerce onaylı karar örneğinin işlem dosyasında bulunması zorunlu olup, yapılan işlemin de karara uygun olması gerekir. Parselasyon gibi mülkiyete konu işlemlerde, düzenleme sahasına dahil edilmiş bulunan parsellerin tek tek belirtilmesi gerekir.

• İşlemin teknik açıdan yeterli olmayan personel tarafından yapılması,

• İşlemin idarede parselasyon yapmaya yetkili organ tarafından yapılmaması,

• Düzenleme alanının hatalı tespiti,

• Düzenleme sınırının hatalı geçirilmesi,

• Farklı bölgelerden farklı oranda dop alınması,
  Bunun gibi daha birçok hatalı işlemden dolayı 18 uygulamaları iptal edilebilir. Sayfalarca yazsam bitmeyecek bir konu aslında ama burada bırakacağım. Gerisi uzmanları ilgilendirecek derecede detaylı. Umarım yazı faydalı olur.

Sevgi ile kalın..

Mail: selim_kutlu@windowslive.com